Importância da Conformidade Documental na Venda de Imóveis

O momento da venda de um imóvel é cercado de expectativas. No entanto, é comum que negociações promissoras sejam frustradas na etapa final: a aprovação do crédito imobiliário.

Muitos proprietários desconhecem que, para uma instituição financeira conceder o crédito ao comprador, o imóvel passa por uma rigorosa análise jurídica e técnica. Se a documentação não refletir exatamente a realidade física do bem, o financiamento é invariavelmente negado.

Este artigo visa esclarecer as principais irregularidades que impedem o financiamento e como a atuação conjunta entre a advocacia e a engenharia é fundamental para solucionar essas questões.

O Princípio da Garantia Real

Para compreender o problema, é necessário entender a ótica do banco. Na modalidade de Alienação Fiduciária, o próprio imóvel serve como garantia do pagamento. Portanto, o banco não pode aceitar como garantia um bem que não existe legalmente ou que possui divergências substanciais em seus registros.

O cenário mais frequente ocorre quando há uma dissonância entre a Matrícula (Cartório de Registro de Imóveis) e a construção real.

Por exemplo: o proprietário possui a escritura do terreno, mas construiu ou ampliou a residência sem comunicar aos órgãos competentes. Para o sistema registral, aquele imóvel ainda é um lote vazio ou uma construção menor do que a existente. Consequentemente, o engenheiro avaliador do banco constatará a divergência, impossibilitando o prosseguimento do crédito.

Principais irregularidades que impedem o financiamento

Além da ausência de averbação da construção, outros entraves técnicos e jurídicos são comuns:

1. Ausência de Habite-se: Documento emitido pela Prefeitura atestando que a obra seguiu o projeto aprovado e possui condições de habitabilidade. Sem ele, não é possível averbar a construção na matrícula.

2. Acréscimos de área não averbados: Reformas que aumentam a área construída (ampliação de quartos, áreas de lazer, garagens) precisam constar na matrícula. Divergências de metragem são impeditivos imediatos.

3. Falta de Desmembramento: Situações em que há mais de uma residência construída em um único lote, sem a devida individualização das matrículas.

A Regularização como Fator de Valorização e Liquidez

Manter o imóvel em situação irregular gera não apenas insegurança jurídica, mas também prejuízo financeiro (deságio).

Um imóvel que não aceita financiamento tem seu mercado restrito apenas a compradores que possuem o valor total à vista — uma parcela muito pequena da população. Ao regularizar a documentação, o proprietário amplia o leque de potenciais compradores, aumenta a liquidez do bem e garante que ele seja negociado pelo seu valor real de mercado.

A Solução Integrada: Análise Jurídica e Engenharia

A regularização imobiliária é um procedimento multidisciplinar. Ela exige o alinhamento preciso entre as exigências legais (Cartórios e Leis de Zoneamento) e as normas técnicas de engenharia (Projetos, Plantas e Memoriais).

Tradicionalmente, o proprietário se via obrigado a gerenciar diversos profissionais de forma isolada, o que tornava o processo moroso e sujeito a falhas de comunicação.

Nosso escritório adota uma metodologia integrada.

Através de uma parceria técnica consolidada com engenharia especializada, oferecemos a condução completa do processo de regularização.

Atuamos desde a análise da matrícula e diagnóstico jurídico até a elaboração das plantas e trâmites administrativos junto à Prefeitura e ao Cartório de Registro de Imóveis.

Essa atuação conjunta proporciona celeridade e segurança, assegurando que todas as etapas — do levantamento físico à averbação final — sejam cumpridas com rigor técnico.

A regularização do imóvel é um passo indispensável para quem deseja vender com segurança e evitar a perda de oportunidades de negócio.

Caso o seu imóvel possua construções não averbadas ou pendências documentais, recomendamos uma análise preventiva antes de colocá-lo à venda.

Nosso escritório está à disposição para avaliar a situação do seu patrimônio e traçar a estratégia adequada para a regularização.